Khi tìm hiểu dự án Sun Vĩnh Hưng, nhiều người bắt gặp hai con số diện tích khác nhau: 447ha và 190,8ha. Nhìn nhanh trên các tài liệu quy hoạch, dễ hiểu nhầm đây là hai quy mô khác nhau của cùng một dự án. Thực tế, hai con số này thuộc hai lớp thông tin khác nhau, không mâu thuẫn nhau.
447ha là phạm vi nghiên cứu tổng thể
Theo công bố của Sun Group, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có phạm vi nghiên cứu khoảng 447ha tại phường Vĩnh Hưng, Hà Nội, trong đó:
Khu tái thiết: khoảng 206,1ha
Khu cải tạo, chỉnh trang: khoảng 240,9ha
Con số 447ha không đồng nghĩa với 447ha đất xây nhà ở hay đất sản phẩm bất động sản. Phạm vi này bao gồm khu dân cư hiện hữu, đường giao thông, công trình công cộng, cây xanh, mặt nước, trường học, y tế và các khu vực được nghiên cứu cải tạo hoặc xây mới. Xem chi tiết cơ cấu sử dụng đất tại trang Quy hoạch Sun Vĩnh Hưng.
190,8ha xuất hiện ở đâu?
Trong tài liệu định hướng quy hoạch tổng thể khu vực Vĩnh Hưng, con số 190,8ha nằm ở phần cơ cấu sử dụng đất và tổ chức không gian phát triển, thường gọi là Vision Master Plan. Đây là lý do nhiều người xem bản đồ quy hoạch dễ nhầm rằng dự án chỉ có quy mô khoảng 190ha.
190,8ha không thay thế cho 447ha. Có thể hình dung: 447ha là phạm vi nghiên cứu tổng thể của toàn bộ dự án, còn 190,8ha là con số thuộc một lớp thông tin quy hoạch cụ thể hơn, liên quan đến cơ cấu và phạm vi phát triển trong tài liệu nói trên.
Vì sao không nên nhìn Sun Vĩnh Hưng như một khu đô thị mới 190ha?
Khác với các dự án phát triển trên đất trống, Sun Vĩnh Hưng nằm trong khu vực đã có dân cư sinh sống từ lâu. Dự án không chỉ xây khu ở mới mà còn gắn với cải tạo hệ thống giao thông, chỉnh trang khu dân cư hiện hữu, bổ sung không gian công cộng và tổ chức lại hạ tầng đô thị. Đây cũng là lý do phạm vi nghiên cứu lớn hơn phần diện tích thấy được trên một số bản đồ phát triển mới.
Nếu chỉ nhìn vào 190,8ha, người mua dễ bỏ qua phần quan trọng nhất: Sun Vĩnh Hưng là dự án tái thiết đô thị quy mô lớn, không đơn thuần là một khu nhà ở mới.
Phạm vi 447ha gồm những khu chức năng nào?
Theo tài liệu quy hoạch hiện có, tổng thể khu vực Vĩnh Hưng được nghiên cứu với nhiều nhóm chức năng: khu nhà ở, công viên, mặt nước, trường học, y tế, thương mại – dịch vụ và hạ tầng giao thông. Một số khu vực được định hướng phát triển theo mô hình TOD, gắn với các tuyến đường sắt đô thị trong quy hoạch chung của Hà Nội.
Khu dân cư hiện hữu cũng là một phần của tổng thể 447ha, không tách rời khỏi khu phát triển mới — đây là điểm khác với mô hình khu đô thị truyền thống, khi phần xây mới và phần chỉnh trang được nghiên cứu trong cùng một tổng thể. Xem thêm cách bố trí các khu chức năng tại trang Vị trí và hạ tầng Sun Vĩnh Hưng.
Người mua nhà nên quan tâm con số nào?
Ở giai đoạn tìm hiểu dự án, 447ha là con số quan trọng hơn để hiểu quy mô tổng thể và phạm vi tác động của dự án tới giao thông, cảnh quan, hạ tầng và môi trường sống của cả khu vực. Con số 190,8ha chỉ có ý nghĩa khi người mua đi sâu vào bản đồ quy hoạch và muốn hiểu cách tổ chức không gian phát triển.
Khi dự án công bố mặt bằng thương mại chi tiết, điều quan trọng với người mua sẽ không còn là 447ha hay 190,8ha, mà là vị trí từng khu nhà ở, khoảng cách tới công viên và mặt nước, khả năng tiếp cận giao thông công cộng, trường học, y tế và các dịch vụ xung quanh. Theo dõi thông tin này tại trang Mặt bằng Sun Vĩnh Hưng.
Tổng kết
Sun Vĩnh Hưng có phạm vi nghiên cứu tổng thể khoảng 447ha, gồm 206,1ha khu tái thiết và 240,9ha khu cải tạo, chỉnh trang. Con số 190,8ha xuất hiện trong một tài liệu quy hoạch ở phạm vi phân tích cụ thể hơn, không phải toàn bộ quy mô dự án. Phân biệt rõ hai con số này giúp tránh hai hiểu nhầm thường gặp: cho rằng toàn bộ 447ha là quỹ đất phát triển bất động sản, hoặc ngược lại, cho rằng dự án chỉ có quy mô khoảng 190ha.
Phạm vi nghiên cứu tổng thể của dự án là khoảng 447ha. Con số 190,8ha xuất hiện trong tài liệu quy hoạch ở phần cơ cấu và phạm vi phát triển cụ thể hơn.
Không. Phạm vi 447ha còn bao gồm khu dân cư hiện hữu, giao thông, cây xanh, mặt nước, trường học, y tế và các công trình công cộng.
Theo công bố của Sun Group, khoảng 206,1ha là khu tái thiết và khoảng 240,9ha là khu cải tạo, chỉnh trang.
Hiện chưa có căn cứ để hiểu 190,8ha là diện tích sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh. Đây là con số xuất hiện trong tài liệu quy hoạch và cần được đọc đúng theo ngữ cảnh của bản đồ, hồ sơ tương ứng.
